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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

年内49只主动权益基金发布“限购令”，基金经理为啥“有钱不赚”？******

　　自2月2日起，去年股基冠军黄海管理的万家精选(519185)暂停大额申购，单日限购金额为100万元。Wind数据显示，其下属分级基金万家精选A曾在2022年以35.51%的年内表现拿下主动权益类基金第四名，同时是偏股混合基金细分类型的冠军。

　　记者注意到，今年以来已有49只主动权益类基金产品(不同份额分开计算)主动“限流”，宣布暂停大额申购、定期定额投资业务。业内人士认为，基金限购大多数是为了维护现有持有人利益，未来会越加常态化，建议投资者做好投资规划，理性选择合适的投资时点。

　　“冠军基金”迎来限购

　　日前，万家基金发布公告称，旗下万家精选将于2月2日起暂停大额申购、转换转入、定期定额投资业务，两类份额投资限额均定为不超过100万元。该基金正是由2022年主动权益类基金冠军黄海管理。

　　在板块轮动以及行情震荡的2022年，黄海管理的产品拿下主动权益基金业绩榜的冠亚军，这一“霸屏”表现也让他的一举一动获得市场关注。而此次被暂停大额申购的万家精选A曾在2022年主动权益基金业绩榜中排名第四。

　　Wind数据显示，截至2月1日，万家精选A、C今年以来累计净值增长率分别为5.95%、5.89%。从基金规模角度来看，截至2022年四季度末，该产品的基金规模合计为9.33亿元，同比增长超过40%。

　　对于基金产品“限购”的原因，一位大型公募基金人士告诉记者，基金进行申赎限制的原因有很多，需要具体情况具体分析。一般而言，“限购”往往是为了主动控制规模，以避免大笔资金涌入稀释投资收益。

　　他认为：“这其实和市场时机、本身产品的特征以及团队的能力有很大关系。如果短时间内申购的资金太多的话，基金规模增加过快，有可能会打乱基金经理的投资思路，会影响产品的管理质量。”

　　“我们对规模比较平常心，会用更长远的视角去做长期正确的事情。”黄海此前接受记者专访时也谈到对规模的看法，“规模太大的确会对调仓有一些冲击。从持有人利益优先的角度，我们没有过于追求规模。”

　　同时，他也指出，中国资管市场足够大，如果规模大了也会根据规模调整自己的策略，慢慢去分散。“现在的集中也是阶段性的，熊市阶段没有那么多好的选择，但是当市场转好，我们还是会选择更多优质标的分散配置。”黄海说。

　　49只主动权益基金发出“限购令”

　　2023年以来，随着市场行情逐渐回暖，市场交易情绪也有所上涨，有多只基金产品选择“限流”，陆续发布公告实施大额限购举措。Wind数据显示，以暂停申购起始日为基准，截至2023年2月2日，有49只主动权益类基金产品(不同份额分开计算)暂停大额申购。

　　其中，限购次数最多的是朱红裕管理的招商核心竞争力，今年已经发布了三次“限购令”。公告显示，招商核心竞争力自2月1日起限制大额申购(含定期定额投资)和转换转入业务，限制定期定额投资金额为1万元。

　　这是招商核心竞争力成立以来第四次宣布限制大额申购。在此之前，该产品曾在2022年10月19日、2023年的1月11日及1月16日分别公告“限购”100万元、10万元和5万元。

　　据渠道人士透露，规模增长较快是招商核心竞争力多次限购的主要原因，该产品的规模目前已在百亿元上下。Wind数据显示，该基金的合计规模从发行时的7.54亿元上涨至2022年底的61.75亿元。

　　这也意味着，截至目前，招商核心竞争力虽成立不足一年，但规模增长12倍有余。事实上，朱红裕在最新四季报中也坦言，“本产品在2022年三季度末曾因大额申购，仓位有较大幅度摊薄”。

　　而如此受投资者青睐的原因或许是缘于产品的表现。Wind数据显示，招商核心竞争力成立于2022年4月，彼时恰逢A股筑底反弹之时，截至2022年底，招商核心竞争力A、C年内回报分别为47.77%、46.96%。

　　除此之外，记者查阅公告时发现，还有不少明星基金经理管理的基金产品也同样宣布限制大额申购。例如，万民远管理的融通健康产业限制申购金额不超过1000万元；田文舟、郑澄然管理的广发成长新动能混合自1月19日起，限制申购金额不超过1万元。

　　从业绩表现来看，在上述“限购”的主动权益类基金产品中，2023年开年以来皆斩获正收益，其中有29只产品的今年以来的累计回报超过5%，占比近六成，包括5只年内业绩超过10%的基金产品。

　　具体而言，Wind数据显示，截至2023年2月1日，招商量化精选A/C今年以来的累计净值增长率为11.67%、11.61%；长城双动力A/C的年内回报达11.05%、10.99%；华商新趋势优选的年内累计表现达10.18%。

　　谈及上述基金限购的现象，上述业内人士对记者表示，绩优基金限购大多数是为了维护现有持有人利益，可以通过“限流”避免规模过快增长对业绩带来的冲击和影响，保证业绩的连续性和稳定性，从而保护投资者的利益。

　　另一方面，该公募人士也指出，“有些投资者看到这只产品业绩上涨，可能就会大额买入，但业绩并不一定会一直保持领先，可能会存在阶段性追高的风险，限购可以在一定程度上避免追涨杀跌。”在他看来，基金限购的现象，未来会越加常态化，建议投资者做好投资规划，理性选择合适的投资时点。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）